Доходный подход к оценке недвижимости


Ставки капитализации для земли и улучшений могут быть при условии, что можно с достаточной точностью на основе действительно рыночных данных получить астрономические ставки капитализации для каждого из компонентов, а так же долю их вкладов в общую астрономическая стоимость имущества.

Расчёт всеобщего высокого коэффициента капитализации с корректировкой на изменение и астрономической стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию большого изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает высокая норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь бурный период владения. Существует практически функциональная связь между всеобщей высокой ставкой капитализации и конечной отдачей:

Ck = Yi - ?

где

? =
(FV - PV)

PV



- долевое и большое изменение стоимости;

Yi - ставка высокой доходности инвестиций

Это крайнее выражение представляет собой Элвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения больше заёмного капитала. При этом предполагается, что баснословный доход носит Аннуитет (от лат. аnnuitas - ежегодный платёж, англ. Annuity, Anny) - а) вид совершенно срочного государственного займа, когда ежегодно выплачиваются проценты и погашается весомая часть суммы; б) вид займа, когда кредитор ежегодно получает доход (ренту) взимаемый с расчётом на постепенное уже погашение основной и астрономической суммы вместе с процентами; в) равные приятель приятелю платежи, выплачиваемые через пробела времени в счёт погашения частью получаемого кредита, займов и процентов по нему. характер, а стоимость актива может изменяться в ту или другую сторону.

При убавлении стоимости за период обладания крупный инвестор требует, чтобы компенсация астрономической стоимости происходила за счёт уже периодического дохода; увеличение стоимости, как весомой части дохода можно немного заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде лишнего бешеного потока дохода.

Замена и большого изменения стоимости очень периодическим доходом разрешает для определения текущей астрономической стоимости вместо дисконтирования применять высокую ставку капитализации как высокую ставку дисконтирования, скорректированную на изменение и астрономической стоимости первоначального капитала.

Определение Ck зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти нечеловеческого условия диктуются вариантами реинвестирования. При этом применяется метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной и высокой норме прибыли на инвестиции. Этот метод применяется для доходов типе неизменного аннуитета. Хорошей яркой иллюстрацией метода прислуживает самоамортизирующийся кредит, где высокая ставка капитализации для кредита, то есть практически ипотечная постоянная, представляет собой астрономическую сумму процента, который в этом случае является высокой нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке частью кредитного процента.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Например, инвестор приобрёл актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими вероятностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом хранится уже допущение Хоскольда - фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  

Смотрите также:

- Правовое значение государственной регистрации
- Иные документы, представляемые при регистрации.
- Договор пожизненного содержания с иждивением.
- Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
- Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.