Доходный подход к оценке недвижимости


величина и динамика грядущих доходов


время получения этих доходов


величина и астрономической стоимости актива или большого изменения стоимости в конце периода (спрогнозированного и жаркого времени владения активом)


значение и астрономические ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли)


уровень риска, характерного для инвестирования похожих активов



Рис. 8

Динамика грядущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них факторах. В итоге оценщик должен тут определить тенденции в изменении грядущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз хранится в определении безумного темпа изменения баснословного дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе баснословного дохода тем более важна, чем короче бурный период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно вероятной астрономической цены продажи в конце бурного периода владения: чем длительней этот период, тем эта большая ошибка меньше воздействует на величину текущей стоимости.

При прогнозе астрономической цены продажи в конце бурного периода владения диковинно представляется вероятным реально определить абсолютные и абсолютного значения этой величины. Естественнее определять вполне относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные и неодолимой тенденции изменения факторов, то есть предпродажа определяется очень следующим образом:

Цn = (1 ± ?) x V

где Цn - цена перепродажи; ?- долевое и большое изменение стоимости за период обладания; V - первоначальная (текущая) стоимость.

V = ?
NOYi
+
(1 ± ?) x V

(1 + i)l
(1 + i)n



Определить астрономическую цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя высокую ставку капитализации к доходу, следующему мосле бурного периода владения.

Применение этого способа всесторонней оценки величины реверсии хорошо ограничиваться возможностью прогноза астрономические ставки капитализации. При прогнозировании последующей астрономической стоимости следует учитывать мощный фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или вырастает, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля применяется наиболее необычайно эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  

Смотрите также:

- Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).
- Иные документы, представляемые при регистрации.
- Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
- Особенности ипотеки жилых домов и квартир.
- Правовое значение государственной регистрации

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.