Доходный подход к оценке недвижимости


Метод остатка применяется глухой чаще всего для всесторонней оценки земли с потенциалом совершенствования, то есть тогда, когда земля не может быть методами сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта совершенствования, а так же в связи с действием иных факторов воздействия, например действительно градостроительных ограничений, наличия или абсолютного отсутствия планового совершенствования.

Техника остатка применяет положение из классической теории земли о том, что доход, приносимого весьма производственным объектом, после того как из этого всеобщего баснословного дохода вычли все составляющие для большого удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким максимальным образом доход, приходящийся на земельный ресурс, носит нрав и соответствует так именуемой земельной ренте при условии, что все производственные и неисчерпаемые ресурсы экономически сбалансированы.

В настоящее и жаркое время выделяют два метода остатка:

· техника остатка для всесторонней оценки земли;

· техника остатка для всесторонней оценки здания.

Техника остатка земли всесторонней оценки позволяет уверенно определить стоимость разных интересов, объединенных в доходной недвижимости: физических, финансовых и правовых. Использование техники остатка для всесторонней оценки всех составляющих, помимо з0емли, носит весьма формальный характер, но успешно применяется при экономическом всестороннем анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются всеобщий годовой доход, ставки доходности и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).

Алгоритм активного применения техники остатка для всесторонней оценки земли следующий:

1) Определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью. Для этого соответствующую и высокую ставку капитализации умножают на величину стоимости.

2) Определяется доход, который приходится на вторую составляющую. Для этого доход, приходящийся на первую составляющую, вычитают из общего дохода.

3) Доход для второй составляющей капитализируется в её стоимость.

Наиболее широко распространено применение остатка при всестороннем анализе наиболее необычайно эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах абсолютно свободных земельных участков. Оценка участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней достаточно новые, то есть когда определение стоимости не составляет труда, а износ невелик.

8. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  

Смотрите также:

- Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений.
- Доходный подход к оценке недвижимости
- Закон РФ «Об оценочной деятельности»
- Сделки с недвижимостью
- Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.