Доходный подход к оценке недвижимости


Потери обыкновенно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке схожих объектов. Однако это вероятно только в условиях наличия большей базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения высокого коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего исследует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть все существующие арендные уговора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием потрясающего действия одного арендного уговора и заключением следующего (период, в течении которого штуки объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается высокий коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:
Кнд =
Дn x Tc
Na
где Дn - доля штук объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются уговора;
Тс - средний период, в течении которого штука объекта недвижимости свободна;
Na - число снятых периодов в году.
Для расчёта довольно действительного валового и баснословного дохода полученный высокий коэффициент недоиспользования быть скорректирован с учётом вероятной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:
· общеэкономические ситуации
· перспектив совершенствования региона
· стадии цикла базара недвижимости
· соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте базара недвижимости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив совершенствования абсолютно конкретного сегмента базара недвижимости в регионе):
Кn =
Па
ПВД
где Кn - коэффициент потерь при сборе платежей.
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный доход за минусом неизменных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением весьма амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:
ЧОД = ДВД - ПР - ОР - Р
где ПР - постоянные расходы;
ОР - операционные расходы;
Р - резервы.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения абсолютно нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства более действительного валового дохода.
Состав расходов по структуре полностью соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:
· содержание и ремонт;
· коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
· зарботная и высокая плата персонала;
· налоги на заработную плату;
· договорные услуги (противопожарная система, лифт);
· представительские расходы;
· реклама;

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  

Смотрите также:

- Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).
- Методы доходного и нормативно-доходного подхода
- Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
- Документы, удостоверяющие личность заявителей.
- Понятие недвижимого имущества.

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.