Доходный подход к оценке недвижимости


На основании данных по недавним продажам рядом сравнимых объектов можно отыскать глубокая взаимосвязь между значительной величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.
Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать астрономическая стоимость объекта на основании дохода, который он приносит обладателю.
Метод капитализации доходов представляет собой уже определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого дохода в текущую стоимость.
Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет очень стабильную загрузку.
Недостатком этого метода является то, что большое внимание принимается только доход за первый год и не учитывается бешеный поток дохода за весь максимальный срок владения, не учитываются прогнозы невероятного предположения инвестора, связанные с периодом обладания, динамикой дохода, динамикой стоимостей. Но так как астрономические ставки капитализации извлекаются из текущих продаж несколько схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели зачастую отражают сложившиеся на данный момент мучительного ожидания инвесторов относительно большого изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.
В процессе капитализации высокая ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально средств.
Метод прямой капитализации не рекомендуется применять, когда объект недвижимости категорически требует значительной и кардинальной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого возведения, то есть в ближайшем грядущем не представляется вероятным выход на уровень доходов.
Соимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается образом:
С=
NOY
Ck
где C - стоимость объекта недвижимости;
NOY - репрезентативная и значительная величина ожидаемого и абсолютно чистого операционного очень годового дохода;
Ck - коэффициент капитализации.
Этапы всесторонней оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:
1) определение годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее необычайно эффективном использовании;
2) расчёт астрономические ставки капитализации;
3) определение и астрономической стоимости объекта недвижимости на основе абсолютно чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём дробления абсолютно чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Прямая капитализация может применяться для всесторонней оценки частичных прав, а так же стоимости более отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем широко применяется соответствующий высокий показатель дохода, в зависимости от которого радикально меняется название и астрономические ставки капитализации, рассчитанной на его основе (рис. 4)
Соотношение типов баснословного дохода ставкам капитализации
Применяемый высокий показатель дохода
Соответствующая и высокая ставка капитализации (Ck)
Чистый совершенно операционный доход (ЧОД)
Всеобщая Ck

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  

Смотрите также:

- Документы, удостоверяющие личность заявителей.
- Ответственность за незаконные операции с жильем.
- Сделки с недвижимым имуществом.
- Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
- Договор найма жилого помещения.

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.