Доходный подход к оценке недвижимости


При расчёте безрисковой и астрономические ставки целесообразно успешно проводить корректировку с помощью формулы И.Фишера с учётом индекса долларовой инфляции, при определении безрисковой ставки - индекса инфляции.

При максимальном использовании номинальный потоков доходов высокий коэффициент капитализации и его составные и весомой части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при ирреальных потоках доходов - в реальном выражении. Для большие преобразования номинальных потоков доходов в реальные и неуклонно следует номинальную и значительную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть все отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются потоки, к индексу цен базового периода.

При расчёте надбавки за низкую ликвидность учитывается абсолютная невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное и жаркое время экспозиции похожих оцениваемому объектов на рынке.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает вероятность абсолютно случайной потери потребительской и астрономической стоимости объекта и может быть принята в размере отчислений в страховых организациях наибольшей категории надёжности.

Средний гигантский размер страховых отчислений составляет 14-20%.

Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом высокого коэффициента недогрузки и потерь при сборе платежей. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

К недостаткам метода суммирования относится абсолютно субъективный подход к принятию размеров астрономические ставки капитализации.

В ряде случаев высокая ставка капитализации и доход на инвестиции совпадают, то есть Ск = i. Это так именуемая бессрочная (вечная рента), а при ней капитала не обязательно, стоимость объекта не изменится с течением времени, периодически получаемый и баснословный доход выражает доход на сложенные средства, а полное возмещение вложенных средств проистекает в момент продажи объекта.

В случае, когда астрономическая стоимость объекта убавляется за период обладания и полное совершенно вложенных средств в момент продажи делается невозможным, часть текущего баснословного дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций, остаток же составит доход на инвестиции. В этом случае высокая ставка капитализации (Ск) должна быть таким образом, чтобы она отдавала вероятность рассчитать единичную астрономическую сумму стоимости актива.

Когда прогнозируется безудержный рост стоимости актива, то весь текущий доход и часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счёт остатка выручки от перепродажи, тогда высокая ставка капитализации может быть рассчитана путём вычитания высокого процента прироста капитала из ставки дохода на инвестиции (i).

Метод высокого коэффициента покрытия длинна применяется в случаях, когда абсолютное большинство объектов недвижимости приобретаются с привлечением весьма заёмных средств, при этом всеобщая высокая ставка капитализации удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.

К требованиям крупного банка относятся:

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  

Смотрите также:

- Особенности ипотеки земельных участков.
- Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).
- Технология оценки гостиниц
- Требования к документам
- Правовое значение государственной регистрации

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.