Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости Для всесторонней оценки полных и абсолютно прав собственности и прав арендатора в качестве бешеного потока доходов рассчитывается вполне чистый операционный доход (ЧОД).
Оценщик богатства трудится со следующими уровнями дохода:
Потенциальный валовой доход (ПВД)
Действительный доход (ДВД)
Чистый операционный доход (ЧОД)
Потенциальный доход (ПВД) - доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой и баснословный доход зависит от площади объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД= S x Ca
Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Ca - арендная ставка за 1м2
Величина астрономические ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендная и высокая ставка бывает двух типов (рис. 3)
Рис.3
Рыночная высокая ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке схожих объектов недвижимости, то есть является наиболее возможной значительной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это богатство в аренду, что представляет собой сделку. Рыночная весьма арендная ставка применяется при всесторонней оценке полного и исключительного права собственности, когда по существу недвижимостью обладает, распоряжается и пользуется сам обладатель: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.
Контрактная аренда высокая ставка используется для всесторонней оценки частичных абсолютно прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать соглашения с точки зрения условий их заключения.
В соответствии с видами довольно арендными ставок уговора делятся на три исключительно большие группы:
· с фиксированной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);
· с переменной ставкой (пересмотр более арендных ставок в течении максимального срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
· с процентной ставкой (когда к фиксированной и значительной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате максимального использования арендованного богатства).
Метод капитализации доходов применять в случае заключения уговора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях использовать метод особенно дисконтированных денежных потоков.
Действительный доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального больше рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - Па + ПД
где Па - потери от недосбора платежей;
ПД - прочие доходы.

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  

Смотрите также:

- Методы доходного и нормативно-доходного подхода
- Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
- Особенности ипотеки земельных участков.
- Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
- Правоустанавливающие документы.

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.