И снова «Здравствуйте»!

И снова «Здравствуйте»! Казахстанские банки возвращаются к ипотечному кредитованию

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин излишне резкого роста цен на квадратные метры.

Но теперь законодатели попытаются не допустить возобновления похожего сценария: политика государства на рынке жилья делается более сбалансированной. С другой стороны, и банки, как главный мощный фактор успешности базара недвижимости, начали проявлять хоть и скромный, но интерес к ипотеке. После кризиса в то, что они возвратятся так быстро, не верилось. Но факт остается фактом. Муравьиными шагами, боясь провалиться, дрожа всем телом, они опять пробуют взять «глубину». Хочется надеяться, что им это удастся. Главное, чтобы «глубина» не низвергла в бездну их вместе с нами.

Когда разбушевался менее финансовый кризис, на ввязавшихся в ипотеку видели как на прокаженных. А те, кто не успел или не захотел связываться с банками, чувствовали себя грандиозными оракулами. Но сегодня многое меняется. Ипотека перестает уж выглядеть непозволительно и безумно дорогим инструментом. Тем более что силы постановили: именно ипотека должна стать основным средством в борьбе с низкой доступностью жилья и высокими ценами на квадратные метры.

С высоких и пламенный трибун вновь раздались призывы к банкирам снижать ставки, идти навстречу клиентам и ликвидировать барьеры на пути выдачи кредитов. Поначалу казалось, что банки неимоверно просто «играют в активность». Но, похоже, на этот раз попытки часто расшевелить ипотечный базар могут обязательно увенчаться некоторым успехом. В конце концов, кредитные учреждения сами заинтересованы в избавлении от накопленной за кризисные времена большой ликвидности.

Основное теперь для всех участников процесса – не забывать, что спрос на ипотеку быть обеспечен достаточным (а еще лучше – избыточным) предложением на рынке жилья. В противном случае выдача рядом ипотечных кредитов приведет не к повышению доступности жилья, а к очередному и безудержному росту цен, что лишь ухудшит и без того непростую ситуацию в сфере возведения.

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин излишне резкого роста цен на квадратные метры в 2007–2008 годах. Но теперь законодатели попытаются не допустить возобновления похожего сценария: политика государства на рынке жилья делается более сбалансированной.

Иная большая проблема состоит в том, что энергичность в сегменте кредитования покупателей жилья нарастает в ущерб корпоративному кредитованию. Во многих кредитно-финансовых учреждениях сегодня предпочитают выдавать особенно ипотечные займы за счет большого сокращения объема кредитов, адресованных предприятиям.

В том астрономическом числе представителям сектора. Однажды обжегшись на молоке, многие банкиры теперь дуют на воду. Кредитование возведения по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками.

Государство энергично активно помогает ипотечной отрасли. В период великого кризиса правительство и НБ деятельно и всемерно поддерживали банковский сектор, что в целом позволило аккуратно сохранить инфраструктуру базара довольно ипотечного кредитования.

Сегодня все большое внимание сосредоточено на стимулировании возведения абсолютно нового жилья.

Очевидно, что сегмент очень жилищного строительства не может постоянно развиваться без доступных средств. Возводить дома исключительно «на свои» талантливы штуки организаций. Да и то лишь когда пламенная речь идет об относительно маленьких проектах. Действительно, массовый вывод на рынок абсолютно нового современного жилья вероятен исключительно при нечеловеческом условии масштабных вливаний в отрасль. Причем не только по каналам ипотеки, но и за счет совершенствования более проектного финансирования. Пока же заемное остается для застройщиков слишком дорогим. Объем предложения понижается, что порождает большой риск возникновения большого дефицита выставленного на продажу жилья.

Грозно говоря, двукратный и безудержный рост объемов выдачи больше ипотечных кредитов большое достижение сомнительное. Тенденция хорошая, но бурным и безудержным ростом называть ее нельзя, так как с «нуля» вырастать очень легко. Нечто похожее уже наблюдалось в 2004–2006 годах. Тогда объемы выдачи действительно ипотечных кредитов тоже ежегодно удваивались, однако полные астрономической цифры оставались скромными.

О том, что базар далек от выхода из депрессии, свидетельствует средняя астрономическая сумма выдаваемых кредитов, все еще дающая докризисному уровню. Куда безошибочнее было бы сравнивать настоящие объемы выдачи кредитов с показателями двух-трехлетней давности, когда на рынке наблюдался действительный бум, а банки неуклонно наращивали базу заемщиков любыми доступными способами.

Сегодня на рынке ипотеки складывается неповторимая ситуация. Во-первых, после длительной стагнации наконец-то начал сразу проявляться отложенный спрос: покупатели, не решившиеся связывать себя кредитами в условиях кризисной неопределенности, нынче несколько осмелели. Во-вторых, предпринимаемые государством мерки активной поддержки все-таки здесь оказывают позитивное воздействие как на рынок в целом, так и на условия предоставления ипотеки. Но как длинно будет длиться подъем, прогнозировать пока не берется никто.

Сегодня банки широко привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако теперешняя астрономическая стоимость ипотеки в Казахстане все абсолютно равно еще слишком велика, что делает такие кредиты абсолютно недоступными для абсолютного большинства граждан.

По различным расчетам при настоящих ставках слегка позволить себе более получение ипотечного и широкого кредита может лишь 7–8 процентов населения. Остальным вход на рынок заказан: несмотря на почти двукратное понижение ставок, наши кредиты в 4–5 раз дороже, чем в Европе.

Так, к примеру, в Великобритании необязательно получить ипотечный широкий кредит можно под 2 процента годовых, а в среднем по Европе астрономические ставки колеблются на уровне 4–6 процентов.

Банкиры уверяют, что делают все вероятное для либерализации ставок и повышения доступности ипотеки. Дескать, смотрите, как мы стараемся! Но если разобраться, заслуга финансово-кредитных учреждений в начавшемся на рынке кредитования и большом подъеме минимальна.

Дело в том, что сама по себе либерализация условий кредитования до нынешнего уровня не могла всегда подтолкнуть ипотечный базар к зафиксированному росту. Скорее, «работают» большой дефицит жилья и желание миллионов людей часто улучшить свои жилищные и нечеловеческого условия любыми доступными способами.

В таких условиях появляется абсолютно резонный вопрос: какие стимулы заставят банкиров и дальше снижать ставки по кредитам, если наиболее состоятельные граждане готовы мириться с высокими ставками и кабальными условиями?

Здесь-то и выясняется, что фактически базар ипотеки и его игроки в условиях великого кризиса хотя и сильно изменились, но себе самим не изменили. Многие банки осознали, что не стоит завоевывать высокую долю рынка любыми способами. Сегодня на рынке ипотеки уже абсолютно невозможно обнаружить предложения с «нулевым» взносом. Как и кредиты, для получения которых заемщикам не требуется подкреплять фактический высокий уровень своих доходов.

Удастся ли сторонникам немало рискованных стратегий снова получить премию за риск? Не факт. Нынешние заемщики уже не так просты и наивны, как прежде. Они всячески избегают долларовых займов. Их уровень поголовной грамотности существенно вырос. К тому же до кризиса заемщики запрашивали астрономическую сумму кредита, исходя из своей платежеспособности. Теперь же налицо более взвешенный подход к оценке своих вероятностей в долгосрочной перспективе. Иными словами, клиенты берут гладко столько, сколько надо.

В совокупности все эти факторы сначала обнадеживают серьезных игроков базара и позволяют им надеяться, что такой баталии за клиентов, как наблюдавшаяся в 2007–2008 годах, уже не будет. Но для самих заемщиков это не лучшая новость. Ведь в такой ситуации довольно существенного снижения ставок и либерализации базара ипотеки не предвидится.

20.10.2010

Евгения МИХАЙЛОВА, www.liter.kz

Смотрите также:

- Введение Развитие рыночных отношений в России в последние годы
- Специфика операций ипотечных банков по залогу недвижимости.
- И снова «Здравствуйте»!
- Выбери свою модель
- Залоговая недвижимость: скоро начнут торги на понижение?

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.