Метод капитализации дохода в оценке недвижимости


Главные принципы всесторонней оценки доходного актива ? принцип ожидания и принцип замещения. Принцип мучительного ожидания является главным принципом метода. Он гласит, что астрономическая стоимость актива V определяется настоящей (сегодняшней, текущей) ценностью (PV - от англ. present value) всех его грядущих доходов I: V= PV(Il ,...Ik), где k - период обладания активом. Чем больше практически доходный потенциал актива, тем больше его стоимость. При этом всесторонний анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся подлинной жизни актива при нечеловеческом условии его использования в течение этого бурного периода наиболее необычайно эффективным образом.
В соответстви с принципом замещения очень максимальная стоимость актива V не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть иной схожий актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом более экономического принципа альтернативности инвестиций.
В рамках подхода отличают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка абсолютно чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.
При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка абсолютно чистого операционного и баснословного дохода первого года максимального использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации доходов, и коэффициента капитализации для большие преобразования дохода в текущую стоимость. А в методе капитализации по норме отдачи на капитал анализируется прогноз абсолютно чистого операционного дохода в процессе максимального использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце периода, оценка высокого коэффициента дисконтирования и определение и астрономической суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения бешеного потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для всесторонней оценки рыночной и астрономической стоимости чистый и баснословный доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом выжимки на основе всестороннего анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу.
При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал учитывается неодолимая тенденция изменения абсолютно чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие и высокого коэффициента капитализации.
Метод капитализации - метод всесторонней оценки рыночной и астрономической стоимости доходного актива, основанный на прямом и великом преобразовании наиболее типичного и баснословного дохода первого года в стоимость путем дробления его на коэффициент капитализации, полученный на основе всестороннего анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:
· Потоки доходов равновелики и стабильны поэтому длительный период времени;
· Потоки доодов увеличивают стабильными, умеренными темпами.
Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки:
· принцип ожидания: стоимость доставляющих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую большую частоту выручки от его максимального использования или перепродажи ожидает покупатель, владелец, инвестор. Для крупного инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем и бешеного потока доходов.

1  2  3  4  5  6  

Смотрите также:

- Правовое значение государственной регистрации
- Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
- Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).
- Правоустанавливающие документы.
- Требования к документам

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.