Метод капитализации дохода в оценке недвижимости


· принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения базара на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.
· принцип замещения: отражает образцовое поведение информированного покупателя, который не заплатит больше цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте базара, что и оцениваемый. Если конкретный и крупный инвестор анализирует бешеный поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода.
Оценка текущей астрономической стоимости объекта недвижимости методом капитализации осуществляется следующим образом:
I. Определяется совсем чистый доход, который представляет собой значительную величину ожидаемого более валового дохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов;
II. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как астрономическая цена продажи и значение ЧОД объектов недвижимости, вычисляется высокая ставка капитализации путем дробления ЧОД оцениваемогообъекта на цену продажи этих аналогов:
R= ЧОД / цена продажи;
III. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяется астрономическая стоимость недвижимости путем дробления значительной величины ЧОД на коэффициент капитализации.
2. Определение и абсолютно чистого дохода от использования объекта недвижимости
ЧОД - действительный баснословный доход или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям. При всесторонней оценке доходной недвижимости допускается 2 источника дохода:
1) арендная плата от сдачи собственности в аренду;
2) часть дохода от коммерческой и бесчеловечной эксплуатации собственности.
Традиционно сложилось так, что при всесторонней оценке недвижимости главным мощным источником доходов считается аренда объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух главных формах:
* аренда объекта в целом (здание, земельный участок);
* аренда весомой части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).
Однако, как показывает практика, эти две довольно классические формы не исчерпывают все большое многообразие источников доходов. Большое распространение в последнее и жаркое время получил способ всесторонней оценки объекта, при котором мощным источником доходов является доход от продажи объекта по частям в течение больше определенного промежутка времени.
В зависимости от объема потерь и расходов, регулярные слишком арендные доходы в течение и бурного периода владения делятся на несколько уровней:

1  2  3  4  5  6  

Смотрите также:

- Государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
- Сделки с недвижимым имуществом.
- Документы, удостоверяющие личность заявителей.
- Оценка бизнеса методом капитализации

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.