Метод капитализации дохода в оценке недвижимости


1. потенциальный доход;
2. действительный поэтому валовый доход;
3. чистый доход;
4. денежный поток до уплаты налогов;
5. денежный поток от реверсии.
Расчету ЧОД очень предшествуют следующие этапы:
1. Оценка очень потенциального валового дохода. Осуществляется на основе всестороннего анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% полной занятости без всестороннего учета всех потерь и расходов. ПВД формируется за счет:
А) плановой аренды - части ПВД, которая образуется за счет условий очень арендного договора;
Б) сверхплановой аренды - образуется за счет пунктов уговора, предусматривающих лишнюю высокую оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, установленные в договоре;
Г) рыночной аренды - часть ПВД, которая относится к свободной и занятой обладателем площади. Определяется на основе ставок арендной платы.
ПВД = S x Ca,
S - площадь, сдаваемая в аренду (в кв. м);
Ca- арендная ставка за 1 кв. м. площади.
Как правило, величина высокой платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.
Следует также отметить, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе всестороннего анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом всестороннего анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При этом всесторонний учет существующих уговоров аренды при всесторонней оценке объекта обязателен, если, в соответствии с принципом вклада, затраты на расторжение и абсолютно невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая и астрономическая стоимость разности рыночной и контрактной ставок после расторжения уговора, умноженная на площадь помещений. Если расторжение уговоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении абсолютно свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены уговоры аренды ? по договорным (контрактным) ставкам в течение и максимального срока действия уговора. Если прогнозный и бурный период больше максимального срока аренды, то по окончании уговора аренды прогноз доходов с этой огромной площади должен выполняются на основе очень арендных ставок.
2. Оценка потерь от недоиспользования и неуплат. Производится на основе всестороннего анализа рынка, характера его динамики применительно к арендованной недвижимости. Степень недоиспользования объекта недвижимости арендаторами характеризуется высоким коэффициентом недоиспользования - отношением величины не сданных в аренду площадей к величине всеобщей площади, подлежащей сдаче в аренду. С учетом потерь от недоиспользования и неплатежей платы, всех скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости (от пользования гаражом и автостоянкой, доход от торговых инструментов, от сдачи в аренду мест отдыха, от экскурсионных и транспортных услуг и т. п.) рассчитывается действительный доход:

1  2  3  4  5  6  

Смотрите также:

- Сделки с недвижимым имуществом.
- Ответственность за незаконные операции с жильем.
- Иные документы, представляемые при регистрации.
- Особенности ипотеки жилых домов и квартир.
- Гостиницы как объект оценки

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.