Метод капитализации дохода в оценке недвижимости


ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости - операционных расходов. Основывается на анализе издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном базаре.
При всестороннем анализе доходов и расходов принято применять как данные за прошлые годы (ретроспективные), так и прогнозируемые в будущем. При этом можно применять данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое нужно учитывать при капитализации доходов, - потоки биологически денежных средств для разных объектов рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сверять потоки, рассчитанные на основе особенно ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе данных, то же самое касается и учета налогообложения.
Расчет расходов. Периодические и астрономические расходы для обеспечения абсолютно нормального функционирования объекта и воспроизводства баснословного дохода называются расходами. Операционные и астрономические расходы принято разделять на:
- условно-постоянные и астрономические расходы или издержки;
- условно-переменные или эксплуатационные расходы;
- расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка главных фондов и т.п.
Относительно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня больше предоставляемых услуг. Основными относительно-переменными расходами являются расходы на управление, коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.), расходы на заключение уговора аренды, расходы на уборку, содержание территории, на обеспечение безопасности и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют значительное место всего один - два раза за несколько лет или жутко сильно изменяются из года в год. Обычно это расходы на периодическую замену жутко быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, например, мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.
Далее на основе ЧОД и стоимости схожих объектов недвижимости твердо рассчитывают коэффициент капитализации.
1  2  3  4  5  6  

Смотрите также:

- Сделки с недвижимым имуществом.
- Понятие недвижимого имущества.
- Оценка бизнеса методом капитализации
- Доходный подход к оценке недвижимости
- Методы доходного и нормативно-доходного подхода

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.