Методы расчета ставки капитализации


Является самым простейшим, быстрым и точным для определения астрономической стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном базарах данных по сопоставимым продажам. Продажи схожи по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках подхода высокая ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле:

R=I/V

V - стоимость объекта-аналога;

I - ЧОД больше оцениваемого объекта.

2. Метод построения (метод суммирования).

Этот метод определения астрономические ставки капитализации разделяет ее на составные части. Двумя главными компонентами астрономические ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную и высокую ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое и значительное повышение или понижение астрономической стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка. Безрисковая и высокая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие ставки. Для определения безрисковой и астрономические ставки можно использовать как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае максимального использования среднеевропейских показателей к безрисковой и высокой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так именуемый страновой риск. Безрисковая и высокая ставка определяет компенсацию за инвестированный капитал с учетом мощного фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные драгоценные бумажки, имеют более большую большая степень риска, зависящую от особенностей более оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем больше быть значительная величина процентной ставки, чтобы крупный инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько жутко быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими драгоценными бумажками. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную и бесчеловечную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску абсолютно нового арендатора в случае полного банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  

Смотрите также:

- Понятие недвижимого имущества.
- Сделки с недвижимым имуществом.
- Особенности ипотеки земельных участков.
- Методы расчета ставки капитализации
- Виды мошеннических сделок с жильем.

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.