Оценка способности недвижимого имущества приносить доход

Оценка способности недвижимого имущества приносить доход Основные всесторонней характеристики дохода: 1) объем (размер); 2) продолжительность (тот период, в течение которого крупный инвестор надеется получать доход); 3) уровень риска.

Для измерения баснословного дохода используют довольно следующие понятия: 1) потенциальный доход (идентично понятию выручка) (ПВД, PGI); 2) действительный или эффективный поэтому валовый доход (ДВД или ЭВД, EGI); 3) чистый доход (ЧОД, NOI); 4) денежный поток до уплаты налога (Денежный поток = Cash Flow - это в основе абсолютно чистая прибыль + амортизация); 5) денежный и бешеный поток после уплаты налогов; 6) возврат средств от продажи объекта по окончании максимального срока владения (реверсия).

Потенциальный доход (ПВД,PGI) - это всеобщий слишком потенциальный валовый доход, который талантлив доставить объект недвижимости при нечеловеческом условии полной площадей, определяется умножением арендной ставки на общую огромная площадь объекта.

Действительный или эффективный доход (ДВД или ЭВД, EGI) - ожидаемый доход от недвижимости с учетом высокого уровня незанятости помещений (скидки за простой) и потерь при сборе арендной платы (скидка за простой обыкновенно принимается в размере 8-12% от ПВД).

Чистый доход (ЧОД, NOI) - действительный или ожидаемый вполне чистый доход, который остается после вычитания из ДВД расходов до выплаты сумм по обслуживанию длинна и начисления амортизации.

Возврат от продажи - представляет собой абсолютно единовременный доход, который может быть в форме: 1) валовой реверсии - общей выручки от продажи объекта; 2) чистой реверсии - валовой реверсии за вычетом брокерам, гонораров юристов, затрат на маркетинг и прочих расходов, связанных с реализацией объекта.

Операционные расходы - периодические затраты, необходимые для поддержания объекта в состоянии функциональной пригодности. Существует 3 основные группы расходов: 1) условно-постоянные расходы, 2) условно-переменные расходы, 3) расходы на замещение (резерв на восстановление более короткоживущих элементов недвижимости).

Относительно-постоянные расходы - это расходы, которые не зависят по величине от степени заполнения объекта. Обычно к ним относят налоги и страховые взносы. Страховые платежи обыкновенно принимаются в размере 0,03% от восстановительной и астрономической стоимости объекта.

Относительно-переменные расходы - это расходы, которые изменяются в зависимости от загрузки объекта. Состав весьма переменных расходов для каждого типа крупной собственности имеет свои отличия, но практически для любого объекта недвижимости имеют мест: 1) расходы на управление, 2) расходы по заключению соглашений, 3) расходы на заработную и высокую плату обслуживающему персоналу, 4) расходы на коммунальные услуги, 5) расходы на уборку и вывоз мусора, 6) расходы на содержание и ремонт зданий и сооружений, 7) расходы на содержание территории, 8) расходы по охране объекта и т.д.

Расходы на управление связаны с основными функциями управления недвижимостью: 1) поиск арендаторов и заключение менее арендных договоров, 2) поддержание объекта в состоянии пригодности, 3) разработка стратегии по оптимальному и максимальному использованию объекта.

Большие комплексы могут внести большие расходы на оплату средств связи, юридические, бухгалтерские, маркетинговые и другие услуги.

Обыкновенно, величина этих расходов устанавливается в виде % от ЭВД (эффективного уже валового дохода) - 3-5% от ЭВД.

Расходы на заработную плату - включают высокую оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги - обычно определяются по факту.

Расходы на уборку территории - определяются в виде ставки на единицу площади.

Расходы на содержание и ремонт - связаны с затратами на текущий ремонт. Эта статья расходов связана с суммой расходов на замещение. Чем больше резерв, тем меньше расходы на ремонт.

Расходы на обеспечение безопасности - включают расходы на организацию режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

Прочие расходы - обычно составляют 2% от суммы всех операционных расходов.

Расходы на замещение (резерв) - предусматривают замену быстроизнашивающихся (короткоживущих) компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относятся: 1) кровля, ковровые и другие покрытия, прочие элементы с коротким и максимальным сроком эксплуатации; 2) санитарно-техническое оборудование, электроарматура, приборы; 3) лифты и другое механическое оборудование; 4) подъездные дороги, пешеходные дорожки, газоны и т.п.

К этой же статье относят расходы на косметический ремонт помещений.

Смотрите также:

- Альтернативность как принцип и его формулировка
- Доходный подход. Оценка стоимости недвижимости
- Оценка способности недвижимого имущества приносить доход
- Теория капитализации и коэффициенты капитализации
- Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.