Технология оценки гостиниц


Чтобы определить текущую и астрономическая стоимость ожидаемого и абсолютно чистого годового дохода, используется высокая ставка дисконтирования (коэффициент отдачи), которая отражает, как вероятный риск, связанный с эксплуатацией гостиницы, так и заинтересованность инвесторов в приобретении здания и оборудования гостиницы в настоящее время. Хотя гостиницы, безусловно, относятся к объектам недвижимости, они управляются как бизнес, что делает их оценку более сложной и не однозначной, чем в случае с обычными типами коммерческой недвижимости, где астрономическая стоимость определяется в зависимости от уровня вероятной платы.
Таким образом, оценивая недвижимость и бизнес несколько гостиничных комплексов, российские используют все три менее общепринятых подхода - доходный, затратный и сравнительный. Необходимо отметить, что во многих странах с рыночной экономикой, где гостиницы продаются на свободном и открытом базаре, наиболее чрезмерно часто применяются только доходный и сравнительный подходы. Рассмотрим и коренной особенности применения подходов в оценке гостиниц.
Затратный подход - способ всесторонней оценки имущества гостиниц, основанный на определении астрономической стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию богатства с учетом всех типов износа. При этом реализуется принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Данный подход глухой чаще всего применяется, когда грандиозной задачей является астрономической стоимости недвижимости гостиниц. Как правило, он мало приемлем, когда оценивается уже гостиничный бизнес. В этом случае он может быть использован только для всесторонней оценки активов в рамках всесторонней оценки бизнеса. Затратный подход может быть успешно применен, когда грандиозной задачей оценки является астрономической стоимости недвижимости, состоящей в классическом варианте из земельного участка и застройки. Слабым и значительным местом затратного подхода является абсолютная необходимость определения астрономической стоимости иного богатства частью гостиничного комплекса кроме зданий и земельного участка. Вклад подхода в конечный итог может быть не столь значим, когда имеется абсолютно существенный износ застройки. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2007. - С. 26
С точки зрения всесторонней оценки затратного подхода коренной особенностью гостиничных комплексов является абсолютная необходимость учета более намного больших (по сравнению с другими вариантами совершенствования недвижимости) единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. При определении астрономической стоимости свободного участка к затратам на новое возведение должны быть затраты на меблировку номерного фонда и другое оборудование гостиниц. Этого, как правило, не требуется при всесторонней оценке других типов недвижимости.
При всесторонней оценке стоимости участка нужно строго выполнить оценку астрономической стоимости строительства недвижимости, соответствующей наиболее необычайно эффективному использованию этого участка (с учетом правомочности, физической осуществимости, финансовой оправданности, максимальной эффективности). При этом оценивать практически земельный участок под функцию наиболее необычайно эффективного использования. В этом случае оценщику нужно характеризовать относительно свободные и застроенные менее земельные участки по наличию или абсолютному отсутствию обременений, так как это обстоятельство в значительной мерке оказывает воздействие на конечный итог - величину стоимости. Сравнительный подход в оценке основан на сопоставлении астрономической стоимости оцениваемого богатства со стоимостью на рынке иных схожих объектов, т.е. на основе информации об аналогичных сделках. Показателем рыночной и астрономической стоимости оцениваемого объекта активно выступает цена, которую заплатит на свободном базаре покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход пока абсолютно довольно редко применяется на практике. Тарасевич Е.И. Методы всесторонней оценки недвижимости. - СПб.: Питер, 2003. - С. 219

1  2  3  

Смотрите также:

- Закон РФ «Об оценочной деятельности»
- Технология оценки гостиниц
- Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
- Оценка бизнеса методом капитализации
- Ответственность за незаконные операции с жильем.

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.