Технология оценки гостиниц


Сравнительный подход может быть использован двумя главными методами: методом моделирования и методом более сравнительного анализа сделок. Метод моделирования предусматривает построение функций астрономической стоимости объектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды активной деятельности подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих существенно получить статистические большей зависимости между параметрами (стоимостью и ценообразующими факторами). Данный метод опирается на сравнении объекта с сопоставимыми объектами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый объект и сопоставимые объекты здорово отличаются друг от друга. Метод моделирования может применяться, если имеется достаточно массив данных о сделках или предложениях по подобным объектам. Статистическая и большая зависимость может сложно устанавливаться для определенных более временных рядов. При этом должен быть механизм корректировки этой зависимости в отдельные периоды времени на основе мониторинга базара и ценообразующих характеристик похожих объектов. Если информация на рынке широко представлена единичными сделками или предложениями по сопоставимым объектам, следует использовать метод сравнения продаж и предложений с последующей корректировкой и астрономической цены сделки или предложения на вычисленную максимальным образом величину поправки. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - С. 129
Доходный подход основан на определении значительной величины будущих доходов от использования богатства гостиниц. Оценка гостиниц с помощью подхода наиболее адекватна для объектов данного типа. Она осуществляется путем формирования особенной структуры доходов гостиницы, учитывая, что гостиницы, как правило, не сдаются на условиях долгосрочной аренды. Гостиницами все управляют представители собственников, управляющие организации сетей и т.п. В связи с этим моделирование доходов и расходов гостиниц осуществляется в основном с использованием данных бухгалтерской отчетности. Определить совсем дисконтированный доход для гостиницы, относящийся к недвижимости, возможно на основе бизнеса (или данных бухгалтерского учета) и результатов активной деятельности аналогичных объектов, выделив ту часть дохода, которая непосредственно относится к недвижимости. Чтобы вычислить значительную величину чистого более дисконтированного операционного дохода, относящуюся к недвижимости, необходимо из величины и абсолютно чистого операционного и баснословного дохода гостиницы вычесть доход, приходящийся на движимое и другое богатство, включая нематериальные активы. Обязательным и нечеловеческим условием использования подхода при всесторонней оценке гостиничных комплексов является неуклонное проведение ретроспективного анализа за предыдущие периоды деятельности, как правило, за три года. При этом значимо, чтобы безошибочно были произведены всесторонний учет доходов из всех источников, а также разделение их величин, относящихся к различным элементам богатства гостиницы.
1  2  3  

Смотрите также:

- Требования к документам
- Методы расчета ставки капитализации
- Сделки с недвижимостью
- Государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.