Технология оценки гостиниц

Технология оценки гостиниц Гостиничная недвижимость периодически делается объектом разного рода операций - сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Для этого требуется немного установить предполагаемую рыночную и астрономическая стоимость объекта, основываясь на существующих высоко профессиональных методах и подходах.
Обыкновенно при оценивании гостиницы широко применяются три совершенно традиционных подхода (затратный, сравнительный и доходный), как и при всесторонней оценке других доходных активов, будь то объекты недвижимости или бизнеса. Для того чтобы учесть все элементы, образующие и астрономическая стоимость функционирующей гостиницы, при затратном методе всесторонней оценки следует учесть все нематериальные ценности, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием как единичного бизнеса и его стабильностью. При доходном методе рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. А метод сравнения продаж должен подключать корректировки на потенциальную разность в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже.Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - С. 119
Поскольку астрономическая стоимость гостиницы на определенную дату всесторонней оценки зависит от ее способности доставлять доход в будущем, при всесторонней оценке этой астрономической стоимости чаще всего широко применяется доходный подход. Для прогнозирования грядущего баснословного дохода гостиницы оценщики исследуют базар. Текущая и астрономическая стоимость этого прогнозируемого дохода и определяет полная готовность рынка предложить за гостиницу ту или другую сумму.
Прогноз абсолютно чистого дохода гостиницы напрямую зависит от рыночных условий, которые характеризуются значительным объемом спроса на гостиничные номера и услуги, а также конкурентным предложением на рынке. Для всестороннего анализа спроса предполагается, что клиентура гостиницы неоднородна и может быть разделена на различные категории: деловой туризм, посетители совещаний и конференций, сотрудники авиакомпаний, туристы (индивидуальные и групповые туры). Затем прогнозируется значительный объем спроса по каждому сектору в будущем, а также производится прогноз неудовлетворенного и вынужденного спроса, которые могут появиться на рынке. Конкурентное совершенно гостиничных номеров оценивается как астрономическая сумма количества сутко-номеров в год, включающая предложение на рынке, предложения в рамках проектов в стадии реализации, а также гостиничных проектов, ожидаемых в будущем.
Для каждого года исследуемого бурного периода возможная цена и наполняемость номеров определяются на основании прогноза показателей спроса и предложения. Это категорически требует оценки и высокой конкурентоспособности гостиницы и сочетания высокого уровня наполняемости и средней астрономической цены номера, которые можно достичь при ожидаемых менее рыночных условиях. Основной и мощный источник доходов гостиницы - годовой доход от сдачи номеров - рассчитывается как астрономическое число занятых номеров, умноженное на достижимую и астрономическую цену номера (смотрите таблицу). Доход от других услуг, предоставляемых гостиницей, обычно поступает одновременно, в зависимости от возможной наполняемости гостиницы.
Для получения абсолютно чистого дохода оценщик применяет особый набор счетов, в которых широко представлены все источники дохода, соотносимые с гостиничным бизнесом. В случае если гостиница предоставляет набор услуг, сюда, кроме дохода от сдачи номеров, входят: доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнес-центра и от сдачи в аренду помещений.

1  2  3  

Смотрите также:

- Особенности ипотеки жилых домов и квартир.
- Правоустанавливающие документы.
- Виды мошеннических сделок с жильем.
- Гостиницы как объект оценки
- Заявление о государственной регистрации.

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.