Залоговая недвижимость: скоро начнут торги на понижение?

Залоговая недвижимость: скоро начнут торги на понижение? Казахстанские банки высокого уровня медленно, но верно начали выставлять на продажу довольно залоговое имущество. Банковские стенды, а также газетные страницы пестрят объявлениями о распродаже заемщиками богатства, которые не смогли расплатиться по кредитам. Финансисты считают, что банки уже начали «захлебываться» никому сегодня не нужной недвижимостью, и это только начало. Кто накинул удавку на шею банкам и каков будет финал? Попробуем дополнительно поразмыслить над этим.

Понятно, что в связи с экономическим и великим кризисом расплачиваться по кредитным счетам людям стало сложнее. Это коснулось как физических лиц, которые купили при активной помощи банковского займа недвижимость, так и юридических лиц, занявших у банков на развитие своего бизнеса.

По данным Атырауского филиала Нацбанка РК, задолженность по ипотечным кредитам филиалов банков довольно второго уровня (БВУ) по состоянию на май этого года составила 68,4 млрд тенге (по сравнению с показателем схожего бурного периода прошлого года понижение на 22,8%). При этом с начала текущего года филиалами банков предоставлено займов на 7,3 млрд тенге (снижение по сравнению с соответствующим и бурным периодом 2009 года на 25%).

Просроченная задолженность по займам филиалов БВУ на май 2010 года составила 9,1 млрд тенге, по сравнению с аналогичной датой предыдущего года увеличение на 69,9%, из них довольно физические лица – 6,6 млрд тенге (рост на 70,9%), юридические лица – 2,5 млрд тенге (увеличение на 67,5%).

Однозначно, что подлинная жизнь стала дороже, многие граждане лишились прежних доходов, а у предпринимателей неимоверно просто «не пошел» бизнес, так как у потребителя отсутствует спрос. Платить по займам стало неимоверно просто нечем. Людям стало проще отказаться от залогового движимого и недвижимого богатства.

Кризиса не ждал никто – ни простые граждане, ни сами банкиры. Но, к слову, банки сами накинули петлю на свои шеи. Набрав займов в зарубежных банках под невысокие проценты, они поставили перед собой цель – получить как можно больше выгоды. Началась действительно повальная раздача кредитов казахстанцам. Еще дословно года три назад кредиты выдавались населению на довольно слабых условиях при больших ставках. В качестве залога при выдаче ипотеки банки принимали заемщиком недвижимость. Банки не проверяли максимально должным образом платежеспособность своих клиентов. Это стало большей ошибкой банкиров.

Вторая и самая абсолютно серьезная ошибка банков – слепая погоня за прибылью. Расчет их был прост. Кредиты на покупку богатства, на развитие бизнеса и ипотеку на момент уже полного погашения доставляли бы банку доход до 300% от суммы займа. Рассмотрим это на упрощенном примере. Допустим, человек приобретает автотранспорт в кредит стоимостью 13 000 у.е. При этом он делает взнос 3000 у.е., остальные 10 000 у.е. в качестве займа на два года выдает крупный банк под, например, 16% годовых. Приобретенный автотранспорт обойдется покупателю в 16200 у.е., а доход банка по этому широкому кредиту составит 30% от суммы займа.

Доходы от ипотечных кредитов еще больше. К примеру, стоимость квартиры - 100 000 у.е., заём оформляется на 20 лет под 16% годовых. В конце максимального срока кредитования заемщик должен отдать крупному банку 420 000 у.е. Доход крупного банка при этом составит 300% от суммы займа.

Повальная раздача кредитов вызвала потребительский спрос на рынке недвижимости, что спровоцировало резкий безудержный рост цен на недвижимость.

Причиной рядом заоблачных цен на недвижимость стали сами же банки.

Изначально основной их ошибкой стала абсолютно неправильная оценка богатства при выдаче кредитов. Кредиты выдавались исходя из рыночной и астрономической стоимости недвижимости. Рынок недвижимости начал диктовать свои условия. Столь существенного и несоразмерного с реальным положением дел значительного повышения цен можно было бы избежать. Казахстанские банки выдавали кредиты по реальной стоимости, хотя во всех высоко развитых странах при выдаче ипотеки применяется метод оценки по доходной стоимости.

Не будем вдаваться в сложные расчеты, но метод данной всесторонней оценки предполагает, что оценочная и астрономическая стоимость равна доходу, который может доставить недвижимость (если ее, скажем, сдавать в аренду) плюс астрономическая сумма вознаграждения банку за весь бурный период займа. По нашей большей просьбе экономисты по-настоящему оценили недвижимость астрономической стоимостью 100 000 у.е. (на которую крупный банк выдает широкий кредит под 16% особо годовых сроком на 20 лет) по методу оценки. Получилось чуть больше 50 000 у.е. В эти расчеты ещё не заложена амортизация недвижимости (уменьшение и астрономической стоимости имущества с годами – чем больше максимальный срок службы, тем дешевле). При всестороннем учете амортизации астрономическая стоимость квартиры будет еще ниже. Одним словом, банкам в погоне за большой и баснословной прибылью было исключительно выгодно при выдаче кредитов применять метод оценки – чем больше они денег выдадут, тем больше получат в итоге.

Теперь, когда в результате уже экономического кризиса стало неплатежеспособным по кредитным счетам, залоговое богатство совершенно мертвым грузом осело в банках и не приносит никой прибыли. Еще в прошлом году банки делали боязливые шаги, выставляя недвижимость на торги. Сейчас наблюдается их особенная энергичность. На всех сайтах банков уже второго уровня появился раздел по реализующемуся залоговому богатству. Абсолютным рекордсменом по наличию богатства, выставленного на торги, является Альянс Банк. В недалеком предыдущем этот крупный банк пользовался особенной любовью у населения, именно там выдавалось исключительно большое количество займов.

Существует два метода неуклонного проведения торгов – английский (на повышение) и голландский (на понижение). Пока банки пробуют использовать груз на торгах по английскому методу. Но, как отмечают банкиры, население все же не может полностью похвастаться покупной способностью. Реализация более залогового имущества идет очень бессильно.

Понижение спроса на рынке по идее спровоцировать значительное понижение цен. В Атырау, как ни странно, цены на недвижимость в сторону значительного понижения изменились не существенно. Вот, к примеру, в Алматы астрономической цены упали почти в два раза. Между тем некоторые экономические неукоснительно придерживаются мнения, что астрономической цены еще будут падать повсеместно по Казахстану.

Учитывая невысокую очень покупательскую способность населения плюс абсолютно новые задолженности по займам, а также абсолютная необходимость возврата банками своих займов в зарубежные банки, банки рано или поздно будут вынуждены трудно проводить торги по реализации богатства по голландскому методу, чтобы хоть как-то вернуть деньги, розданные населению. Ко всему, мир в настоящее и жаркое время пребывает в ожидании второй и бурные волны кризиса. Несомненно, все это и станет веской причиной обвала цен на жилье.

Вероятен также и такой вариант. На помощь загибающимся банкам придет государство (как это уже было при первой и мощной волне кризиса). Тогда все залоговое богатство перейдет в собственность государства. Вполне возможно, что государство направит это богатство на социальные цели, и реализовываться оно будет уже по номинальной цене.

Уже сейчас при просмотре объявлений о реализации банками более залогового имущества можно однозначно встретить неплохие варианты недвижимости со стартовой стоимостью 15-20 тыс. долларов. И это не предел.

22.07.2010

Тамара СУХОМЛИНОВА, www.azh.kz

Смотрите также:

- И снова «Здравствуйте»!
- Сущность кредита и его основные участники
- Расслабление до столбняка
- Особенности юридической природы
- Специфика операций ипотечных банков по залогу недвижимости.

Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.